Umowa dożywocia a darowizna nieruchomości – co jest korzystniejsze podatkowo i lepiej chroni przed roszczeniami o zachowek?

Decyzja o przeniesieniu własności nieruchomości na kogoś bliskiego — zwłaszcza członka rodziny — to spore wyzwania pod względem logistycznym i prawnym. Dylemat właścicieli nieruchomości zazwyczaj dotyczy wyboru najkorzystniejszej formy tego przeniesienia: darowizny nieruchomości lub umowy dożywocia. Każda może dobrze sprawdzić się w praktyce, o ile wybierzesz stosownie do potrzeb i możliwości finansowych swoich oraz osoby obdarowanej. Zawsze należy pamiętać, że każda z tych umów wywołuje odmienne skutki prawne i podatkowe. W różny sposób zabezpiecza Twoje interesy i w różnym stopniu chroni przed roszczeniami o zachowek. Warto zatem zrozumieć kluczowe różnice pomiędzy tymi dwoma umowami, aby podjąć świadomą decyzję.

Na czym polega darowizna, a czym jest umowa dożywocia?

W terminologii prawnej darowizną nazywa się umowę, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Mówiąc prościej, jest to przekazanie swojej własności innej osobie. Należy pamiętać, że darowizna często dotyczy nieruchomości. Natomiast wcale nie musi tak być — można obdarować kogoś również wartościowym przedmiotem lub pieniędzmi. Jest to czynność prawna jednostronnie zobowiązująco, co oznacza, że darczyńca nie pobiera żadnej opłaty ani świadczeń za przekazanie własności. Obdarowany nie jest do niczego zobowiązany w zamian za dokonanie darowizny.

Art. 888 Kodeksu cywilnego „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego, kosztem swego majątku.”

Z kolei umowa dożywocia jest umową cywilnoprawną, na mocy której jedna strona (zbywca-dożywotnik) dokonuje przeniesienia własności nieruchomości na drugą stronę umowy (nabywcę) w zamian za zapewnienie sobie dożywotniej opieki i utrzymania. Oznacza to, że nabywca zobowiązuje się do zapewnienia należytej opieki (również w chorobie) i zapewnienia mu godnego bytu (opłaty rachunków, wyżywienia, zakupu ubrań) do końca jego życia. Przez to przyjmuje się, że przekazania prawa własności w umowie dożywocia jest czynnością odpłatną.

Art. 908 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotniego utrzymania (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcy jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią opiekę nad osobą w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.”

WAŻNE! Umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jeśli darowizna dotyczy nieruchomości, również musi zostać złożona przed notariuszem.

Ochrona przed zachowkiem – która umowa jest „tarczą” na roszczenia rodziny?

Zachowek to roszczenie finansowe, które przysługuje osobom, które ustawowo dziedziczyłyby po zmarłym, ale zostały pominięte w spadku. Prawodawca uznaje, że takie osoby mają prawo do ochrony swoich interesów finansowych i nieuwzględnienie ich podziale swojego majątku może być dla nich niesprawiedliwe. Z tego względu mogą żądać rekompensaty od osób, które zostały hojniej obdarowane przez spadkodawcę. Prawo do zachowku przysługuje jednak tylko najbliższej rodzinie zmarłego — jego dzieciom, małżonkowi i wnukom, a w niektórych sytuacjach również rodzicom.

Czy darowizna lub umowa dożywocia stanowią ochronę przed zachowkiem? Co do zasady prawo przewiduje doliczenie darowizny do masy spadkowej. Jeśli więc masz prawo do zachowku po zmarłym (np. swoim rodzicu), jego wysokość będzie liczona nie tylko do wartości samego spadku. Również do wartości mieszkania lub domu, które przekazał w formie darowizny jeszcze za swojego życia.

Zupełnie inne zasady stosuje się w przypadku umowy dożywocia. Ponieważ nabywca jest zobowiązany zapewnić dożywotnikowi opiekę dożywotnią, uznaje się, że jest to świadczenie odpłatne. Nabywca nie otrzymuje nieruchomości za darmo, ale „spłaca” ją świadczeniami, które jest winien dożywotnikowi. Stąd też wartość nieruchomości, która jest przedmiotem umowy dożywocia, nie wlicza się do masy spadkowej i nie będzie miała wpływu na wysokość zachowku. Jakiekolwiek roszczenia, jakie będą mogli wysunąć spadkobiercy zmarłego, mogą dotyczyć wyłącznie innych składników majątku.

Dla wielu osób skuteczna ochrona przed zachowkiem i innymi roszczeniami wobec osoby, na którą przeniosło się własność nieruchomości, jest czynnikiem decyzyjnym. Dobrze rozważyć go w pierwszej kolejności.

Podatki: kiedy zapłacisz PCC, a kiedy podatek od darowizn?

Ewentualna zapłata podatku PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych) lub podatku od darowizn to kolejny, kluczowy aspekt, który różni obie umowy. Kiedy należy zapłacić te daniny?

a) Podatek od spadków i darowizn. Polskie prawo nakłada na darowizny stosowny podatek, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa. W przypadku najbliższej rodziny (wstępnych, zstępnych, małżonków, rodzeństwa, pasierbów) osoby obdarowane zostaną jednak zwolnione z podatku od darowizny. Jeśli zgłoszą fakt jej dokonania do właściwego Urzędu Skarbowego w ciągu 6 miesięcy od momentu podpisania umowy. Pozostałe grupy zobowiązane są zapłacić ten podatek według skali podatkowej.

b) Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dotyczy ona wyłącznie umowy dożywocia — pamiętaj, iż zgodnie z prawem jest to właśnie umowa cywilnoprawna. Niezależnie od stopnia pokrewieństwa to nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku PCC wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Jest on pobierany przez notariusza w momencie zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Jakie obowiązki nakłada umowa dożywocia na nowego właściciela?

Umowa dożywocia wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami dla nowego właściciela. Są one szczegółowo wymienione z ustawy, co oznacza, że w każdym przypadku spoczywają one na nabywcy. Nawet jeśli strony nie zawarły między sobą szczególnych ustaleń. Niemniej cały zakres świadczeń należnych dożywotnikowi zwykle dodatkowo zapisuje się w akcie notarialnym. Należy pamiętać, aby opisać je dokładnie w taki sposób, aby nie było co do nich wątpliwości.

Jeżeli umowa nie sprecyzuje zakresu działań, według Kodeksu cywilnego do świadczeń na rzecz dożywotnika należą m.in.:

• przyjęcie dożywotnika jako domownika (zapewnienie mu miejsca w swoim gospodarstwie domowym);
• dostarczanie pożywienia, ubrania, światła i opału;
• zapewnienie mieszkania i opieki w chorobie;
• pomoc w codziennych czynnościach (np. zakupach);
• pomoc i pielęgnowanie w chorobie;
• zorganizowanie dożywotnikowi pogrzebu na własny koszt i zgodnie z miejscowymi zwyczajami.

Warto też wiedzieć, że jeśli nabywca nieruchomości zdecyduje się ją sprzedać, nowy właściciel przejmuje na siebie te same obowiązki wobec dożywotnika. Z kolei jeśli nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, sąd może  zamienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę pieniężną, która odpowiada wartości świadczeń.

Możliwość odwołania i koszty notarialne — co jeszcze różni obie umowy?

Zarówno jeśli chodzi o umowę dożywocia, jak i darowiznę nieruchomości, ich odwołanie jest niełatwe i raczej rzadkie. Choć można go dokonać z zupełnie innych powodów:

• odwołanie darowizny jest możliwe wyłącznie w przypadku rażącej niewdzięczności osoby obdarowanej. Jest to bardzo trudne do wykonania, a udowodnienie tej niewdzięczności przed sądem niestety często kończy się porażką, nie wspominając o tym, że potrafi trwać wiele miesięcy.
• umowa dożywocia może zostać rozwiązana z powodu złych relacji stron lub niewywiązywania się ze zobowiązania.

Należy pamiętać, że oba typy umowy powinny zostać zawarte u notariusza, co pociąga za sobą konieczność zapłaty kosztów notarialnych. W przypadku obu stosuje się taksę notarialną. Maksymalna wysokość określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i naliczana jest od wartości rynkowej nieruchomości. Maksymalne stawki, które może zastosować notariusz, to:

• Do 3000 zł: 100 zł
• Powyżej 3000 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3000 zł
• Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł
• Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł
• Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
• Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
• Powyżej 2 000 000 zł: 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.

Jeśli nabywca należy do I grupy podatkowej, taksa notarialna nie może przekroczyć 7500 zł. Do podanej kwoty należy również doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

Umowa dożywocia czy darowizna?

Jeśli chcesz po prostu obdarować kogoś bliskiego bez żadnych warunków, darowizna będzie prostsza i szybsza, a umowa łatwiejsza do skonstruowania. W sytuacji, gdy dokonujesz jej na rzecz najbliższego członka rodziny (np. swoje dziecko), masz też pewność, że zostanie ono zwolnione z obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. Pamiętaj jednak, że rodzina wciąż będzie mogła się domagać zachowku od obdarowanego — darowizna przed nim nie chroni.

Najlepszym zabezpieczeniem przed przyszłymi roszczeniami ze strony Twoich spadkobierców jest podpisanie umowy dożywocia. Jej zawarcie jest również sposobem na zapewnienie sobie spokojnej przyszłości i zabezpieczenie podstawowych potrzeb. Mankamentem takiej umowy jest jednak konieczność zapłaty podatku PCC przez nabywcę.

Wybór między darowizna a umowa o dożywocie zależy od Twojej sytuacji. Nie podejmuj tej decyzji pochopnie, ponieważ odwołanie lub anulowanie obu tych umów może być bardzo trudne albo niemożliwe do wykonania.