Nietypowy stan prawny nieruchomości – co to oznacza dla sprzedającego?

Sprzedaż nieruchomości to proces, który dla wielu osób jest jednym z najważniejszych przedsięwzięć finansowych w życiu. Zazwyczaj kojarzy się z klarowną ścieżką – znalezienie kupca, podpisanie umowy, przekazanie kluczy. Co jednak w sytuacji, gdy nasza nieruchomość ma nietypowy stan prawny? To pojęcie, choć nie posiada jednej, ustawowej definicji, w praktyce oznacza szereg komplikacji, które mogą skutecznie zablokować lub znacząco utrudnić transakcję. 

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed sprzedażą?

Zanim zagłębimy się w konkretne problemy, warto odpowiedzieć na fundamentalne pytanie: jak sprawdzić stan prawny nieruchomości? Podstawowym i najważniejszym źródłem wiedzy jest księga wieczysta. To publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Zgodnie z art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, „księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Co więcej, polskie prawo chroni nabywcę działającego w dobrej wierze, opierającego się na treści księgi. Art. 5 tejże ustawy wprowadza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Dlatego pierwszym krokiem każdego sprzedającego powinno być dokładne przeanalizowanie zapisów w czterech działach księgi wieczystej:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości (adres, powierzchnia, liczba izb) oraz ewentualne prawa związane z jej własnością.
• Dział II – oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego.
• Dział III – ograniczone prawa rzeczowe (poza hipotekami), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia osób trzecich. To tutaj znajdziemy wpisy o służebnościach czy prawach dożywocia.
• Dział IV – hipoteki, czyli obciążenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności.

Wgląd do księgi wieczystej jest bezpłatny i możliwy online poprzez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW), pod warunkiem posiadania jej numeru.

Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej – czy to możliwe?

Jednym z częstszych przypadków, który można określić jako nietypowy stan prawny nieruchomości, jest brak księgi wieczystej. Dotyczy to najczęściej spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, mieszkań w starym budownictwie czy nieruchomości w trakcie regulacji spadkowej. Czy sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa? Tak, jest to możliwe, ale proces jest bardziej skomplikowany.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie założono księgi, podstawą do sprzedaży jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Dokument ten musi zawierać kluczowe informacje o lokalu, jego powierzchni, osobie uprawnionej oraz potwierdzenie braku zadłużenia czynszowego. Transakcja, podobnie jak każda sprzedaż nieruchomości, musi zostać przeprowadzona w formie aktu notarialnego. Warto jednak pamiętać, że kupujący, który chciałby posiłkować się kredytem hipotecznym, niemal na pewno zostanie przez bank zobowiązany do założenia księgi wieczystej dla nabywanego lokalu, ponieważ wpis hipoteki do księgi jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu.

Niezgodność w księdze wieczystej – ukryta pułapka

Co w sytuacji, gdy księga wieczysta istnieje, ale jej zapisy nie odzwierciedlają rzeczywistości? Niezgodność w księdze wieczystej to poważny problem prawny przy sprzedaży mieszkania. Może ona dotyczyć powierzchni nieruchomości, błędnych danych właściciela, czy – co gorsza – nieujawnionych praw osób trzecich.

Art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Dla sprzedającego oznacza to konieczność przeprowadzenia postępowania sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to proces czasochłonny i kosztowny, który skutecznie wstrzymuje możliwość sprzedaży aż do uzyskania prawomocnego wyroku sądu. Próba zatajenia takiej niezgodności przed kupującym jest skrajnie ryzykowna i może prowadzić do poważnych roszczeń odszkodowawczych w przyszłości.

Obciążenia w dziale III – sprzedaż nieruchomości ze służebnością i prawem dożywocia

Dział III księgi wieczystej często kryje informacje, które znacząco wpływają na wartość i atrakcyjność nieruchomości. Do najczęstszych należą służebności oraz prawo dożywocia.

Sprzedaż nieruchomości ze służebnością

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża jedną nieruchomość (nieruchomość służebną) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca) albo na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Wyróżniamy m.in. służebność drogi koniecznej (prawo przejazdu i przechodu przez cudzą działkę) czy służebność osobistą mieszkania, która daje konkretnej osobie prawo do korzystania z nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 285 i kolejne), służebność jest prawem związanym z nieruchomością. Oznacza to, że sprzedaż nie powoduje jej wygaśnięcia. Nowy właściciel nabywa nieruchomość wraz z obciążeniem. Dla sprzedającego kluczowe jest transparentne poinformowanie kupującego o istnieniu służebności, gdyż ma ona bezpośredni wpływ na cenę i sposób korzystania z nieruchomości.

Dożywocie a sprzedaż – co musisz wiedzieć?

Szczególnym i bardzo poważnym obciążeniem jest umowa o dożywocie, regulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Na jej mocy właściciel nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Prawo dożywocia jest wpisywane do działu III księgi wieczystej.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jest legalna, jednak w praktyce bardzo trudna. Prawo to jest nierozerwalnie związane z nieruchomością i skuteczne względem każdego kolejnego właściciela. Oznacza to, że kupujący przejmuje obowiązek zapewnienia dożywotnikowi utrzymania. Mało który nabywca zgodzi się na taki układ. W praktyce jedynym skutecznym rozwiązaniem jest notarialne zrzeczenie się prawa dożywocia przez uprawnioną osobę lub zamiana dożywocia na rentę, co również wymaga zgody dożywotnika.

Inne problemy prawne – samowola budowlana i roszczenia osób trzecich

Do katalogu nietypowych stanów prawnych należy zaliczyć również inne sytuacje, które komplikują sprzedaż.

Samowola budowlana

Samowola budowlana to obiekt budowlany (lub jego część) wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bądź też w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu. Sprzedaż takiej nieruchomości jest ryzykowna. Nowy właściciel dziedziczy problem i to na nim spoczywać będzie obowiązek przeprowadzenia kosztownej i nie zawsze możliwej procedury legalizacyjnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane. Alternatywą jest nakaz rozbiórki wydany przez nadzór budowlany. Uczciwy sprzedający powinien ujawnić ten fakt i albo zalegalizować samowolę przed sprzedażą, albo znacząco obniżyć cenę, biorąc pod uwagę koszty i ryzyko po stronie kupującego.

Nieuregulowany grunt pod budynkiem

Problem ten dotyczy głównie budynków wielorodzinnych, gdzie status prawny gruntu, na którym stoją, jest niejasny – na przykład toczy się o niego postępowanie spadkowe lub reprywatyzacyjne. W takiej sytuacji właściciele poszczególnych lokali mają udział w nieruchomości wspólnej, która jest obarczona wadą prawną. Sprzedaż takiego lokalu jest trudna, zwłaszcza jeśli nabywca chce skorzystać z kredytu bankowego. Banki bardzo niechętnie finansują zakup nieruchomości z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem.

Roszczenia osób trzecich

To bardzo szeroka kategoria, obejmująca wszelkie potencjalne prawa, które inne osoby mogą rościć sobie do naszej nieruchomości. Może to być np. prawo pierwokupu (ustawowe lub umowne), roszczenia spadkobierców, którzy zostali pominięci w postępowaniu spadkowym, czy roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Brak wpisu w księdze wieczystej nie zawsze oznacza brak roszczeń. Dlatego tak ważna jest staranna analiza dokumentów źródłowych nieruchomości – aktów notarialnych, decyzji administracyjnych czy postanowień sądowych.

Skup nieruchomości z problemami prawnymi – alternatywa dla tradycyjnej sprzedaży

Co zrobić, gdy problemy prawne wydają się niemożliwe do samodzielnego rozwiązania, a czas nagli? W takich sytuacjach na rynku działają wyspecjalizowane firmy, prowadzące skup nieruchomości z problemami prawnymi takie jak Velodomo. Oferują one szybką transakcję za gotówkę, co dla wielu sprzedających jest atrakcyjnym rozwiązaniem, pozwalającym uniknąć wielomiesięcznych, a czasem wieloletnich batalii sądowych i administracyjnych. 

Podsumowując, nietypowy stan prawny nieruchomości to poważne wyzwanie dla sprzedającego. Kluczem do sukcesu jest rzetelna diagnoza problemu, oparta przede wszystkim na analizie księgi wieczystej i innych dostępnych dokumentów. Wiele problemów da się rozwiązać, choć często wymaga to czasu i nakładów finansowych. Uczciwość i transparentność wobec potencjalnego nabywcy to podstawa, która pozwala uniknąć poważnych konsekwencji prawnych w przyszłości.