Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania to często skomplikowany proces, a jeśli dodatkowo nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, wielu właścicieli zastanawia się, czy w ogóle jest to możliwe. Odpowiedź brzmi: tak, jest to możliwe, jednak wymaga to spełnienia pewnych formalności i zrozumienia dostępnych opcji. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez proces sprzedaży mieszkania z hipoteką, wyjaśniając krok po kroku, jak to zrobić sprawnie i bezpiecznie.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem jest uświadomienie sobie, że kredyt hipoteczny jest zabezpieczeniem banku na nieruchomości, a nie przeszkodą nie do pokonania w procesie sprzedaży. Bank, udzielając kredytu, wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości jako wierzyciel. To właśnie ten wpis informuje o obciążeniu hipotecznym.

Zanim zaczniesz działać, skontaktuj się ze swoim bankiem, aby uzyskać zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki. Promesa to nic innego jak zobowiązanie banku do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie całego zadłużenia. To kluczowy dokument, który uspokoi potencjalnego nabywcę i pozwoli na bezpieczne przeprowadzenie transakcji.

Dostępne opcje sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Istnieją trzy główne sposoby na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką:

1. Spłata kredytu ze środków własnych przed sprzedażą

Jest to najprostsza opcja, jeśli dysponujesz odpowiednimi środkami. Spłacasz całe zadłużenie kredytowe, uzyskujesz od banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Następnie składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Po tej operacji, mieszkanie jest wolne od obciążeń i możesz je sprzedać w standardowy sposób. Zaletą tego rozwiązania jest to, że nabywca kupuje nieruchomość z „czystą” księgą wieczystą, co zwiększa jego poczucie bezpieczeństwa.

2. Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych od kupującego

To najczęściej wybierane rozwiązanie. Proces wygląda następująco:

• Zawarcie umowy przedwstępnej: W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania strony ustalają warunki transakcji, w tym cenę oraz sposób spłaty kredytu. Często kupujący wpłaca zadatek lub zaliczkę, która może posłużyć na częściową spłatę kredytu.
• Akt notarialny i spłata zadłużenia: W dniu podpisania aktu notarialnego kupujący wpłaca część lub całość ustalonej ceny bezpośrednio na konto banku, w którym masz kredyt. Pozostała część kwoty, jeśli taka jest, trafia na Twoje konto. Notariusz w akcie sprzedaży zamieszcza zapis o zobowiązaniu sprzedającego do spłaty kredytu i przedstawieniu zaświadczenia o spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki.
• Wykreślenie hipoteki: Po otrzymaniu pełnej kwoty kredytu bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie zadłużenia i zgodę na wykreślenie hipoteki. Dokumenty te są następnie przekazywane do sądu wieczystoksięgowego w celu usunięcia wpisu hipotecznego z księgi wieczystej. W praktyce wykreślenie hipoteki może zająć kilka tygodni, a nawet miesięcy, ale kupujący jest zabezpieczony przez zapisy w akcie notarialnym.

3. Przejęcie kredytu przez kupującego (cesja)

Ta opcja jest znacznie rzadziej spotykana i wymaga zgody banku. Polega na tym, że kupujący przejmuje Twoje zobowiązanie kredytowe wraz z nieruchomością. Bank musi dokładnie zweryfikować zdolność kredytową nabywcy. Jeśli kupujący ma odpowiednią zdolność kredytową, bank może wyrazić zgodę na cesję. Jest to rozwiązanie korzystne dla sprzedającego, ponieważ pozbywa się kredytu bez konieczności jego wcześniejszej spłaty. Niestety, dla kupującego może to być mniej atrakcyjne ze względu na fakt, że przejmuje on kredyt na warunkach, które mogły nie być dla niego optymalne.

O czym pamiętać przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?

• Jasna komunikacja z kupującym: Nie ukrywaj faktu, że mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym. Uczciwość buduje zaufanie i przyspiesza transakcję. Przedstaw wszystkie dokumenty od banku, w tym promesę wykreślenia hipoteki.
• Wybór notariusza: Skorzystaj z usług doświadczonego notariusza, który ma praktykę w transakcjach z nieruchomościami obciążonymi hipoteką. Pomoże on w prawidłowym sporządzeniu aktu notarialnego i zabezpieczeniu interesów obu stron.
• Terminy: Pamiętaj, że wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może zająć trochę czasu. Upewnij się, że terminy w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym uwzględniają ten fakt.
• Wcześniejsza spłata kredytu a koszty: Sprawdź w swojej umowie kredytowej, czy bank nalicza prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Ta informacja jest istotna przy kalkulacji całkowitych kosztów sprzedaży.
• Pomoc profesjonalistów: Jeśli proces wydaje Ci się zbyt skomplikowany, rozważ skorzystanie z usług firmy specjalizującej się w skupie nieruchomości. Takie firmy często mają doświadczenie w transakcjach z obciążeniami hipotecznymi i mogą zaoferować szybką i bezpieczną sprzedaż, przejmując na siebie część formalności.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest całkowicie wykonalna, choć wymaga większej uwagi na detale i odpowiedniego przygotowania. Kluczem do sukcesu jest przejrzystość w komunikacji z kupującym i bankiem, a także współpraca z doświadczonym notariuszem.

Jeśli szukasz szybkiego i bezproblemowego rozwiązania, zwłaszcza gdy czas gra rolę lub nieruchomość ma dodatkowe obciążenia, firma taka jak Velodomo.pl może okazać się Twoim sprzymierzeńcem. Specjalizujemy się w skupie mieszkań, domów i działek, także tych z hipoteką, oferując profesjonalne wsparcie i szybką finalizację transakcji. Pamiętając o tych zasadach, możesz sprawnie i bezpiecznie przeprowadzić transakcję, osiągając swoje cele sprzedażowe.