Czy muszę sprzedać mieszkanie, by spłacić zachowek?

Otrzymanie w spadku po bliskiej osobie mieszkania lub domu to często spełnienie marzeń o własnym dachu nad głową. Radość może jednak szybko zniknąć, gdy do drzwi puka inny członek rodziny z żądaniem zapłaty zachowku. W głowie pojawia się wtedy paraliżująca myśl: „nie mam pieniędzy na spłatę zachowku, czy to oznacza, że będę musiał sprzedać odziedziczony majątek?” Wyjaśnimy, czym tak naprawdę jest zachowek, jak jest obliczany i co najważniejsze – jakie masz możliwości, by uregulować ten dług bez konieczności sprzedaży nieruchomości.

Zachowek to dług pieniężny – dlaczego nie musisz oddawać części mieszkania?

To absolutnie kluczowa informacja, od której należy zacząć. Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, zachowek to roszczenie uprawnionego o zapłatę określonej sumy pieniężnej. Nie jest to roszczenie o wydanie części odziedziczonego majątku.

Oznacza to, że osoba domagająca się zachowku nie może żądać od Ciebie przeniesienia na nią współwłasności mieszkania, oddania jednego pokoju czy kluczy do piwnicy. Jest ona Twoim wierzycielem, a Ty jesteś jej dłużnikiem. Twoim obowiązkiem jest spłata długu pieniężnego, a nie podział fizyczny nieruchomości. To fundamentalna zasada, która daje Ci pole do manewru i poszukiwania finansowania z innych źródeł niż sprzedaż mieszkania.

Jak oblicza się wysokość zachowku? Wartość mieszkania to dopiero początek

Aby zrozumieć skalę problemu, warto wiedzieć, jak oblicza się wysokość zachowku. Proces ten składa się z kilku kroków:

1. Ustalenie wartości spadku: Najpierw należy oszacować tzw. czystą wartość spadku, czyli wartość wszystkich aktywów (w tym odziedziczonego mieszkania) pomniejszoną o długi spadkowe (np. niespłacony kredyt zmarłego, koszty pogrzebu).
2. Doliczenie darowizn: Do wartości spadku dolicza się wartość istotnych darowizn dokonanych przez spadkodawcę za życia na rzecz spadkobierców i osób uprawnionych do zachowku.
3. Obliczenie udziału spadkowego: Ustala się, jaki udział w spadku przypadłby osobie uprawnionej, gdyby dziedziczyła na zasadach ustawowych.
4. Ustalenie ułamka zachowku: Zachowek wynosi połowę (1/2) wartości tego udziału. Jeśli jednak uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jest małoletni, zachowek wynosi dwie trzecie (2/3) wartości tego udziału.

Wartość odziedziczonego mieszkania jest więc głównym, ale nie jedynym składnikiem, na podstawie którego oblicza się należną kwotę.

Jak spłacić zachowek bez sprzedaży mieszkania? Negocjacje, raty i kredyt

Gdy znasz już wysokość roszczenia, a na koncie widnieje brak środków na wypłatę zachowku, nie załamuj rąk. Sprzedaż mieszkania to ostateczność. W pierwszej kolejności należy rozważyć inne, mniej drastyczne rozwiązania:

• Negocjacje i ugoda: To najlepsze i najtańsze wyjście. Porozmawiaj z osobą uprawnioną do zachowku. Przedstaw swoją sytuację finansową i zaproponuj polubowne rozwiązanie. Może to być rozłożenie płatności na dogodne raty, odroczenie terminu spłaty czy nawet zaspokojenie roszczenia w innej formie (np. poprzez przekazanie samochodu czy działki odziedziczonej w spadku). Każdą taką ugodę warto spisać w formie umowy.
• Kredyt hipoteczny lub pożyczka: Jeśli odziedziczone mieszkanie nie ma obciążeń, możesz wykorzystać je jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na spłatę zachowku. Banki oferują takie produkty. Alternatywą, przy niższych kwotach, może być pożyczka gotówkowa.
• Spłata z bieżących dochodów: Jeśli wysokość zachowku nie jest przytłaczająca, a Twoje dochody są stabilne, możesz zaproponować regularną, comiesięczną spłatę części długu.

Rozłożenie na raty lub odroczenie płatności przez sąd – kiedy jest to możliwe?

Jeśli polubowne negocjacje zawiodą, a sprawa trafi do sądu, nie stoisz na straconej pozycji. Sąd, zasądzając zapłatę zachowku, może wziąć pod uwagę trudną sytuację zobowiązanego spadkobiercy. Na podstawie art. 320 Kodeksu postępowania cywilnego sąd w szczególnie uzasadnionych wypadkach może:

• rozłożyć zasądzone świadczenie na raty,
• odroczyć termin jego płatności.

Sąd podejmuje taką decyzję, analizując sytuację materialną i życiową obu stron. Jeśli wykażesz, że jednorazowa spłata zmusiłaby Cię do sprzedaży jedynego mieszkania, w którym zaspokajasz potrzeby mieszkaniowe swoje i swojej rodziny, szanse na uzyskanie rat są bardzo wysokie.

Czy można zmniejszyć wysokość zachowku? Czym jest miarkowanie zachowku?

W absolutnie wyjątkowych sytuacjach sąd może nawet obniżyć należny zachowek. Jest to instytucja tzw. miarkowania zachowku, oparta na art. 5 Kodeksu cywilnego, czyli na zasadach współżycia społecznego. Sąd może uznać, że żądanie zapłaty pełnej kwoty byłoby w danych okolicznościach sprzeczne z poczuciem sprawiedliwości.

Przesłanki do miarkowania zachowku to na przykład:

• Rażąco naganne postępowanie uprawnionego do zachowku wobec spadkodawcy.
• Bardzo trudna sytuacja materialna i osobista zobowiązanego do zapłaty, zwłaszcza gdy sam troszczył się o spadkodawcę do jego ostatnich dni.
• Sytuacja, w której uprawniony do zachowku jest osobą bardzo majętną i nie odczuje braku tych pieniędzy, podczas gdy dla zobowiązanego spłata byłaby ruiną finansową.

Należy jednak pamiętać, że miarkowanie zachowku jest stosowane przez sądy bardzo rzadko i tylko w ewidentnie niesprawiedliwych przypadkach.

Kiedy sprzedaż mieszkania staje się ostatecznością? Analiza sytuacji bez wyjścia

Mimo wielu dostępnych opcji, istnieją sytuacje, w których sprzedaż mieszkania może okazać się jedynym realnym wyjściem. Zazwyczaj dzieje się tak, gdy:

• Wartość zachowku jest bardzo wysoka i przekracza możliwości kredytowe spadkobiercy.
• Spadkobierca nie posiada żadnych innych oszczędności ani majątku, który mógłby spieniężyć.
• Negocjacje z uprawnionym nie przynoszą rezultatu, a ten nie godzi się na żadne ustępstwa.
• Sąd nie przychyla się do wniosku o raty lub odroczenie płatności.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie: co jeśli nie zapłacę zachowku? Odpowiedź jest prosta: uprawniony, mając w ręku prawomocny wyrok sądu, skieruje sprawę do komornika. Komornik w pierwszej kolejności zajmie wynagrodzenie i środki na koncie bankowym, a jeśli to nie wystarczy, przystąpi do egzekucji z nieruchomości, co w finale oznacza jej licytację. Sprzedaż komornicza jest zawsze najmniej korzystnym finansowo rozwiązaniem. Dlatego, jeśli wszystkie inne metody zawiodą, lepszym wyjściem może być samodzielna sprzedaż mieszkania na wolnym rynku i spłata długu z uzyskanych środków.

Podsumowując, brak pieniędzy na zachowek to poważny problem, ale nie wyrok dla odziedziczonego mieszkania. Aktywna postawa, wola negocjacji i znajomość swoich praw pozwalają w większości przypadków znaleźć rozwiązanie, które pozwoli Ci zachować dach nad głową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 z późn. zm.). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
3. Portal Ministerstwa Sprawiedliwości, Dziedziczenie ustawowe i zachowek. Dostęp online: gov.pl
4. Serwis informacyjny Rzeczpospolita, Zachowek: kiedy sąd rozłoży na raty, a kiedy obniży. Dostęp online: rp.pl