Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza w 2025?

Przekazanie nieruchomości w formie darowizny to popularny sposób na rozdysponowanie majątkiem w rodzinie. Choć sama czynność kojarzy się z bezpłatnym gestem, proces ten wiąże się z koniecznością poniesienia określonych kosztów, głównie u notariusza. W 2025 roku, podobnie jak w latach poprzednich, wysokość opłat zależy od kilku czynników, przede wszystkim od wartości darowanej nieruchomości. W tym artykule szczegółowo wyjaśnimy, ile kosztuje darowizna mieszkania, jakie są poszczególne składowe opłat i kto może liczyć na zwolnienie z podatku.

Umowa darowizny mieszkania – dlaczego notariusz jest niezbędny?

Zgodnie z polskim prawem, każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego, który stanowi: „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.” Niedochowanie tej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej. Oznacza to, że darowizna mieszkania dokonana bez udziału notariusza jest po prostu nieważna. Wizyta w kancelarii notarialnej jest więc nie tylko formalnością, ale kluczowym warunkiem skutecznego przekazania własności lokalu.

Główne koszty darowizny – co składa się na ostateczną kwotę?

Decydując się na przekazanie nieruchomości, musimy być przygotowani na pokrycie kilku podstawowych opłat. Całkowity koszt darowizny u notariusza to suma trzech głównych elementów:

1. Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza.
2. Opłaty sądowe – związane ze zmianami w księdze wieczystej.
3. Podatek od spadków i darowizn – należność dla urzędu skarbowego (z możliwością zwolnienia).

Dodatkowo należy doliczyć koszt wypisów aktu notarialnego, który zazwyczaj wynosi kilkaset złotych. Przyjrzyjmy się każdemu z tych kosztów bardziej szczegółowo.

Taksa notarialna – ile zarobi notariusz?

Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, jest regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie to określa maksymalne kwoty, jakich może żądać notariusz za dokonanie danej czynności. W przypadku umowy darowizny, stawka jest zależna od wartości rynkowej mieszkania.

Maksymalne stawki taksy notarialnej w 2025 roku prezentują się następująco:

• do 3 000 zł – 100 zł;
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Warto pamiętać, że w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (o czym niżej), maksymalna stawka wynosi 7 500 zł. Do wyliczonej kwoty należy doliczyć 23% podatku VAT.

Przykład: Dla mieszkania o wartości 400 000 zł maksymalna taksa notarialna wyniesie: 1 010 zł + 0,4% * (400 000 zł – 60 000 zł) = 1 010 zł + 1 360 zł = 2 370 zł. Po doliczeniu VAT (23%), ostateczna kwota to 2 915,10 zł.

Opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej

Po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz składa w imieniu stron wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zmianę właściciela w księdze wieczystej. Zmiana ta wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. Zgodnie z Ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata za wpis prawa własności w księdze wieczystej jest stała i wynosi 200 zł.

Podatek od darowizny mieszkania – kiedy trzeba go zapłacić?

Kwestię podatku od darowizny reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od wartości nieruchomości oraz grupy podatkowej, do której zalicza się obdarowany.

Wyróżniamy trzy główne grupy podatkowe:

• Grupa I: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.
• Grupa II: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
• Grupa III: pozostali nabywcy.

Najważniejszą informacją jest istnienie tzw. „grupy zerowej”, która obejmuje najbliższą rodzinę (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę). Zgodnie z art. 4a wspomnianej ustawy, darowizny w tej grupie są całkowicie zwolnione z podatku, niezależnie od wartości nieruchomości. Warunkiem jest zgłoszenie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (czyli od dnia podpisania aktu notarialnego). W przypadku darowizny nieruchomości zgłoszenia tego dokonuje notariusz, co zdejmuje ten obowiązek z obdarowanego.

Jeśli darowizna następuje na rzecz osób z dalszej rodziny (grupa II) lub osób niespokrewnionych (grupa III), konieczne będzie zapłacenie podatku po przekroczeniu kwot wolnych.

Podsumowanie kosztów – na jaki wydatek się przygotować?

Planując darowiznę mieszkania, należy zsumować wszystkie powyższe elementy. Dla nieruchomości o wartości 400 000 zł, przekazywanej w najbliższej rodzinie (grupa zerowa), całkowity koszt u notariusza w 2025 roku wyniesie około 3 500 – 4 000 zł. W tej kwocie zawiera się maksymalna taksa notarialna z VAT, opłata sądowa oraz koszt wypisów aktu.

Darowizna to świetny sposób na przekazanie majątku, jednak nie zawsze jest to rozwiązanie optymalne dla każdej ze stron. Czasami darczyńca potrzebuje gotówki na inne cele, a obdarowany nie planuje mieszkać w danej nieruchomości. W takich sytuacjach warto rozważyć alternatywne rozwiązania. 

Mieszkanie z darowizny do szybkiej sprzedaży?

Jeśli potrzebujesz szybko i bezpiecznie sprzedać nieruchomość, aby np. wesprzeć finansowo bliskich w inny sposób, skorzystanie z usług firmy zajmującej się skupem nieruchomości, takiej jak Velodomo, może być dobrym wyjściem. Oferujemy darmową wycenę online i przejrzysty proces transakcji, co pozwala uniknąć formalności związanych z poszukiwaniem kupca na własną rękę. Analiza wszystkich dostępnych opcji pozwala podjąć najlepszą decyzję dopasowaną do indywidualnej sytuacji życiowej.