Jak przebiega wycena nieruchomości w firmie skupującej?

Zastanawiasz się nad sprzedażą nieruchomości i nie wiesz, jak wycenić mieszkanie szybko, rzetelnie i bez zbędnych kosztów? Możesz przejrzeć oferty nieruchomości podobnych do Twojej i na ich podstawie określić przybliżoną cenę sprzedaży, ale musisz liczyć się z ryzykiem, że kwota ta nie będzie odpowiadała realiom rynkowym. Jeśli taka prowizoryczna wycena nieruchomości będzie zbyt niska, Twoja oferta może wydać się podejrzana. Z kolei, jeśli będzie za wysoka — chętni nie będą chcieli nawet zapoznać się z ofertą. Ten problem rozwiązuje się, jeśli korzystasz z usług skupu nieruchomości. Firma ta, przed przedstawieniem Ci oferty, oceni wartość rynkową Twojego mieszkania lub domu i na jej podstawie zaproponuje Ci kwotę transakcji. Czy jednak taka szybka wycena przez skup jest miarodajna i — przede wszystkim — uczciwa? Sprawdźmy, na czym polega!

Wycena w firmie skupującej a operat szacunkowy – jakie są kluczowe różnice?

W polskim systemie prawnym jedynym oficjalnym dokumentem, który określa wartość rynkową nieruchomość, jest operat szacunkowy. Sporządza go licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, a proces ten jest ściśle regulowany prawnie. Co ważne, jest to dokument posiadający moc prawną, w związku z czym może być wykorzystywany w celach urzędowych, sądowych czy bankowych — np. do wyceny mieszkania w celu uzyskania kredytu hipotecznego.

Darmowa wycena nieruchomości online jest to natomiast szacunkowe określenie wartości mieszkania, które najczęściej poprzedza szybką sprzedaż nieruchomości w skupie. W wielu przypadkach taka wycena jest miarodajna i bardzo zbliżona do cen rynkowych, ponieważ dokonuje się jej na podstawie danych transakcyjnych i z wykorzystaniem algorytmów, które dokładnie analizują czynniki wpływające na cenę nieruchomości. Niemniej nie ma ona mocy obowiązującej i służy innym celom niż operat szacunkowy.

Główne różnice pomiędzy operatem szacunkowym a wyceną online w szybkim skupie mieszkań:

• Operat szacunkowy jest dokumentem prawnie wiążącym, a wycena online nie.
• Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy z odpowiednimi uprawnieniami, a wycena online jest najczęściej generowana automatycznie (choć profesjonalny skup nieruchomości za gotówkę dodatkowo ją przeanalizuje i skoryguje, jeśli zajdzie taka potrzeba).
• Operat szacunkowy wymaga osobistej inspekcji nieruchomości, a wycena online może się bez tego obyć.
• Sporządzenie operatu szacunkowego jest kosztowne i czasochłonne — zazwyczaj trwa około kilkunastu dni. Wycena nieruchomości online jest natomiast dostępna niemal natychmiast i darmowa (choć w branży nieruchomości nie brakuje podmiotów, które pobierają za nią opłatę — należy się ich wystrzegać).
• Operat szacunkowy jest szczegółowym dokumentem, który zawiera opis nieruchomości, naukową metodologię wyceny i analizę rynku, natomiast wycena online prezentuje Ci tylko wynik i krótkie wytłumaczenie jego opracowania.
• W przypadku operatu szacunkowego musisz przedstawić również dokumenty do wyceny.

Jak widać wycena w skupie jest bardziej bazą do przedstawienia oferty, niż urzędowym dokumentem. Niemniej, nie można powiedzieć, iż jest ona całkowicie niemiarodajna. Przy wystarczająco dokładnych narzędziach analitycznych, a także szerokiej bazie danych sprzedaży podobnych nieruchomości, jej wynik będzie rzetelny. Dzięki niej łatwo zorientujesz się, jaka cena transakcji sprzedaży nieruchomości będzie adekwatna, a negocjacje ceny będą łatwiejsze — wycena to Twoja karta przetargowa.

Jakie czynniki decydują o ostatecznej wartości Twojej nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy proces wyceny jest przeprowadzany przez rzeczoznawcę majątkowego, czy szybki skup nieruchomości, do wyceny bierze się pod uwagę wiele różnych aspektów. Elementy, które mają poważny wpływ na cenę sprzedaży, są nie tylko tak oczywiste, jak lokalizacja nieruchomości czy metraż, ale również często umykające postrzeganiu przeciętnego właściciela.

Czynniki wpływające na cenę Twojego mieszkania lub domu to:

1. Lokalizacja nieruchomości. To najważniejszy czynnik, przez który ceny podobnych nieruchomości, ale zlokalizowanych w różnych miejscowościach mogą różnić się od siebie w bardzo dużym stopniu — niekiedy może to być nawet kilkadziesiąt procent. Duże znaczenie ma wielkość miasta, dostęp do infrastruktury, kształt rynku nieruchomości i rynku pracy. Przykładowo, przy sprzedaży mieszkania do skupu nieruchomości w Warszawie można otrzymać znacznie wyższą cenę, niż gdyby zrobić to w Krakowie. Nie ma znaczenia, że sprzedaż dotyczy nieruchomości o takim samym metrażu, podobnym umiejscowieniu w budynku, standardzie wykończenia, a nawet rozkładzie pokojów.
2. Stan techniczny nieruchomości. Im więcej prac remontowych i modernizacyjnych będzie wymagał dom, tym jego wartość rynkowa będzie mniejsza. W przypadku skupu nieruchomości wpłynie to oczywiście na cenę transakcji, ale już niekoniecznie na samą decyzję o zakupie — firmy skupujące zwykle kupują nieruchomość bez względu na stan, w jakim ta się znajduje.
3. Rodzaj nieruchomości. W tym przypadku dużo zależy od tego, jaki jest popyt na konkretne nieruchomości. Logiczne wydaje się (szczególnie współcześnie), że większym zainteresowaniem ze strony kupujących będzie cieszyło się mieszkanie średniej wielkości, niż ogromny apartament czy wielopoziomowa willa.
4. Sytuacja prawna nieruchomości. To kluczowy element, który nie tylko wpływa na wartość nieruchomości, ale też decyduje o tym, czy transakcja w ogóle dojdzie do skutku. Zbycie nieruchomości z obciążeniami czy niejasnym stanem prawnym może nie jest niemożliwe, ale bardzo trudne, przez co jej wartość spada. Pamiętaj przy tym, że wyspecjalizowane firmy kupują również nieruchomości z problemami: zadłużeniem, kredytem, niepełną księgą wieczystą, służebnościami czy lokatorem. Możesz również sprzedać udział w nieruchomości — zwykle mniej warty niż odpowiadająca mu część wartości nieruchomości.

Dlaczego oferta ze skupu jest niższa niż cena rynkowa?

Jeśli chodzi o skup nieruchomości za gotówkę, to często podnoszonym wobec niego zarzutem jest wypłata kwoty, która nie odpowiada wartości rynkowej mieszkania czy domu. Faktycznie — zazwyczaj oferta od skupu będzie nieco niższa niż cena, którą można uzyskać na wolnym rynku.

Dlaczego tak się dzieje? Przede wszystkim dlatego, że firma skupująca bierze na siebie wszystkie formalności i problemy prawne, przez które indywidualny kupiec odrzuciłby możliwość zakupu takiej nieruchomości. Oczywiście takie transakcje zawsze wiążą się też ze sporym ryzykiem dla skupu — zawsze musi liczyć się z tym, że straci na takiej inwestycji. Jest to szczególnie widoczne w skupie zadłużonych nieruchomości, które są bardzo niepewne i mogą być potencjalnie problematyczne dla firmy oferującej zakup.

Poza tym musisz wiedzieć, że proces sprzedaży nieruchomości w skupie jest zwykle darmowy dla sprzedającego. To firma skupująca bierze na siebie wszystkie wydatki związane np. z remontem mieszkania czy opłatami notarialnymi.

W zamian za upust cenowy możesz szybko sprzedać nieruchomość, nawet jeśli można ją określić jako „niesprzedawalną”, czyli taką, która zwykle już kilka lat jest wystawiona na sprzedaż i wciąż nie ma na nią chętnych. O jak dużym upuście tutaj mowa? To zależy od tego, z jaką firmą nawiążesz współpracę. Są takie, które we wstępnej wycenie zaproponują Ci 70-80% rynkowej ceny, ale w przeważającej liczbie przypadków możesz liczyć na większe kwoty. W naszej firmie możesz otrzymać 90-95% wartości swojej nieruchomości. To naprawdę atrakcyjna kwota, jeśli wziąć pod uwagę, że przy sprzedaży nie musisz ponosić kosztów remontu czy pośrednictwa.

Czy wycena w firmie skupującej jest darmowa?

Tak, a przynajmniej powinna taka być, jeśli firma oferująca skup mieszkań za gotówkę poważnie podchodzi do swoich klientów. W dzisiejszych czasach bezpłatna wycena nieruchomości jest już standardem usługowym i jeśli natkniesz się na podmioty, które będą żądały za to opłaty, jak najszybciej wycofaj się z transakcji. 

Profesjonalna wycena nieruchomości — także ta w naszym skupie — nie tylko nie zawiera żadnych ukrytych kosztów i opłat, ale też nie wiąże właściciela nieruchomości żadnymi zobowiązaniami. Po otrzymaniu oferty skupu nieruchomości możesz zdecydować się na współpracę z nami, a możesz też z niej zrezygnować. Nie ma w tym żadnych haczyków.

Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży niezależnie od stanu nieruchomości lub też stoisz przed trudnym wyzwaniem, jakim jest sprzedaż zadłużonej nieruchomości — daj nam znać! Kupujemy nieruchomości w całej Polsce — zarówno w wielkich miastach, jak i w mniejszych miejscowościach. Nie ma dla nas znaczenia kondycja czy stan prawny nieruchomości — zawsze otrzymasz od nas darmową, szybką wycenę i ofertę, która nie odbiega znacząco od ceny rynkowej. To najlepszy sposób na to by bezpiecznie i szybko sprzedać swoją nieruchomość!