Mam kredyt na sprzedawanym mieszkaniu. Jak wypełnić wniosek o promesę bankową i zaświadczenie o saldzie zadłużenia?

W rzeczywistości sprzedaż mieszkania z kredytem jest procesem bezpiecznym i rutynowym, o ile zadbamy o odpowiednią dokumentację. Kluczem do sukcesu jest uzyskanie z banku dokumentu, który dla notariusza i kupującego jest gwarancją bezpieczeństwa – promesy. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, czym różni się zwykłe zaświadczenie od promesy, jak wypełnić wniosek o promesę bankową, ile to kosztuje i na co zwrócić uwagę, aby transakcja u notariusza przebiegła bez zakłóceń.

Co to jest promesa bankowa i czym różni się od zaświadczenia o saldzie?

W języku potocznym często używa się tych pojęć zamiennie, jednak w świecie bankowości i prawa oznaczają one nieco inne dokumenty, choć często wydawane są na jednym druku.

1. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia: To dokument informacyjny. Bank stwierdza w nim, ile kapitału, odsetek i opłat pozostało do spłaty na dzień wystawienia dokumentu.
2. Promesa bankowa: To oświadczenie woli banku (obietnica). Bank zobowiązuje się w nim, że po wpłacie określonej kwoty (czyli spłacie długu) wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej.

Dla kupującego Twoje mieszkanie najważniejsza jest właśnie ta druga część – promesa do wykreślenia hipoteki. Bez niej nabywca nie ma pewności, że po przelaniu pieniędzy hipoteka zniknie. Dlatego składając wniosek w banku, musisz wyraźnie zaznaczyć, że potrzebujesz dokumentu do całkowitej spłaty kredytu w związku ze sprzedażą nieruchomości, zawierającego przyrzeczenie zwolnienia zabezpieczeń.

Gdzie znaleźć wniosek i jak go złożyć?

Większość banków w Polsce (PKO BP, Pekao, Santander, mBank, ING itd.) posiada gotowe formularze. Nie musisz pisać pisma odręcznie. Wniosek o zaświadczenie o saldzie kredytu możesz złożyć na trzy sposoby:

• W placówce banku: Doradca wydrukuje odpowiedni formularz i pomoże go wypełnić.
• Przez infolinię: Weryfikacja tożsamości następuje telefonicznie, a dokument wysyłany jest pocztą lub do odbioru w oddziale.
• Przez bankowość elektroniczną: To najszybsza metoda. W systemie transakcyjnym w zakładce „Usługi”, „Wnioski” lub „Obsługa kredytu” znajdziesz opcję zamówienia dokumentów.

Jak wypełnić wniosek o promesę bankową krok po kroku?

Choć formularze bankowe różnią się szatą graficzną, zakres wymaganych danych jest uniwersalny. Poniżej przedstawiamy instrukcję, jak uzupełnić kluczowe pola, aby nie popełnić błędu, który wydłuży czas oczekiwania.

Krok 1: Dane kredytobiorcy i umowy Wpisz swoje dane osobowe oraz numer umowy kredytowej. Jeśli kredyt brali małżonkowie, zazwyczaj wniosek musi być podpisany przez obu (chyba że jeden ma pełnomocnictwo), lub w systemie online składa go jedna osoba w imieniu obu.

Krok 2: Cel wydania zaświadczenia To najważniejszy punkt. Nie zaznaczaj opcji „informacja o saldzie” czy „dla audytora”. Musisz wybrać opcję: całkowita wcześniejsza spłata kredytu lub sprzedaż nieruchomości. Tylko wtedy bank wygeneruje dokument zawierający rachunek techniczny do spłaty i promesę zwolnienia hipoteki.

Krok 3: Data planowanej spłaty Bank zapyta, na jaki dzień ma wyliczyć zadłużenie. Dlaczego to ważne? Ponieważ odsetki naliczane są codziennie.

• Porada: Jeśli planujesz akt notarialny np. na 15 marca, poproś o wyliczenie salda na ten dzień lub zaznacz opcję „na dzień wystawienia zaświadczenia”. Notariusz i tak doliczy niewielki zapas na odsetki dzienne, aby mieć pewność, że kwota pokryje dług.

Krok 4: Sposób odbioru Zaznacz odbiór osobisty w placówce lub wysyłkę pocztą tradycyjną. Choć banki coraz częściej wysyłają dokumenty PDF z podpisem elektronicznym, wielu notariuszy do aktu sprzedaży nadal wymaga oryginału z „mokrą pieczęcią” i podpisem pracownika banku, aby uniknąć problemów z weryfikacją autentyczności.

Co musi zawierać prawidłowa promesa bankowa? 

Gdy odbierzesz dokument z banku, sprawdź go od razu na miejscu. Błędy się zdarzają, a ich poprawa trwa. Prawidłowe zaświadczenie do sprzedaży musi zawierać:

1. Numer rachunku technicznego do spłaty: To specjalne konto, na które kupujący przeleje pieniądze. Nie może to być Twój ROR! Pieniądze muszą trafić bezpośrednio na spłatę długu.
2. Kwotę całkowitego zadłużenia: Rozbitą na kapitał, odsetki oraz ewentualne prowizje za wcześniejszą spłatę.
3. Oświadczenie banku (promesę): Zdanie, w którym bank zobowiązuje się wydać zgodę na wykreślenie hipoteki po wpłynięciu wskazanej kwoty.
4. Termin ważności: Dokument jest ważny zazwyczaj 30 dni. W tym czasie musisz zdążyć podpisać akt notarialny.

Jeśli brakuje któregoś z tych elementów, notariusz może odmówić sporządzenia aktu sprzedaży, uznając dokument za niewystarczający do zabezpieczenia interesów kupującego.

Ile kosztuje promesa bankowa i ile się na nią czeka?

Czas to pieniądz, zwłaszcza gdy kupujący naciska na termin. Pytanie ile się czeka na promesę jest więc zasadne. Standardowo banki mają na to od 3 do 14 dni roboczych. Wiele zależy od tego, czy dokument jest generowany centralnie, czy w oddziale. Warto złożyć wniosek z wyprzedzeniem, ale nie zbyt dużym – pamiętaj o 30-dniowym terminie ważności dokumentu.

A ile kosztuje promesa bankowa? Opłata zależy od Tabeli Opłat i Prowizji Twojego banku.

• Część banków wydaje zaświadczenie bezpłatnie (raz na jakiś czas lub w ramach pakietu).
• Standardowa opłata waha się w granicach od 20 zł do nawet 300 zł.

Warto pamiętać o kosztach samej wcześniejszej spłaty. Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dla umów zawartych po 22 lipca 2017 r.), bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko w ciągu pierwszych 3 lat trwania kredytu. Jeśli spłacasz kredyt dłużej, rekompensata dla banku wynosi 0 zł. Dla starszych kredytów obowiązują zapisy z umowy.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką u notariusza? Mechanizm transakcji

Mając w ręku promesę, udajesz się do notariusza. Procedura jest bezpieczna dla obu stron.

1. Kupujący (lub jego bank, jeśli też bierze kredyt) przelewa kwotę wskazaną w promesie BEZPOŚREDNIO na rachunek techniczny Twojego banku.
2. Reszta ceny (nadwyżka) trafia na Twoje konto osobiste.

Dzięki temu kupujący ma pewność, że dług został spłacony. Ty z kolei nie masz możliwości „przejęcia” pieniędzy bez spłaty kredytu.

Zgoda banku na wykreślenie hipoteki – ostatni krok

Wiele osób myśli, że sprzedaż mieszkania z kredytem kończy się u notariusza. To błąd. Po dokonaniu przelewu przez kupującego, Twój bank musi zaksięgować wpłatę i zamknąć kredyt.

Dopiero wtedy (zazwyczaj w ciągu 14 dni od spłaty) bank wystawia ostateczny dokument: List Mazalny (zgodę na wykreślenie hipoteki). Ten dokument bank wysyła na Twój adres (lub adres wskazany we wniosku). Twoim obowiązkiem (lub obowiązkiem nowego właściciela, jeśli tak się umówicie) jest przekazanie tego dokumentu do Sądu Wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki i opłatą sądową (100 zł).

Kredyty walutowe i inne komplikacje

Sytuacja jest nieco trudniejsza, jeśli masz kredyt we frankach lub euro. Wówczas we wniosku o promesę musisz poprosić o wskazanie kwoty do spłaty w walucie lub o podanie kursu, po jakim nastąpi przewalutowanie w dniu spłaty. Ryzyko kursowe sprawia, że notariusze często żądają, aby kupujący przelał na konto banku kwotę z pewnym „zapasem” na wahania kursowe, a bank zwróci nadpłatę Tobie po rozliczeniu.

Co w sytuacji, gdy dług przewyższa wartość mieszkania lub gdy formalności Cię przerastają? Jeśli masz problem ze spłatą, a bank wypowiedział umowę, standardowa procedura może być zablokowana przez dział windykacji. W takich trudnych przypadkach rozwiązaniem może być skup zadłużonych nieruchomości. Profesjonalny podmiot potrafi negocjować z bankiem warunki spłaty i przeprowadzić transakcję nawet w sytuacji podbramkowej, biorąc na siebie ciężar kontaktów z wierzycielem.

Podsumowanie

Uzyskanie promesy bankowej to fundament bezpiecznej sprzedaży mieszkania z kredytem. Pamiętaj, aby we wniosku wyraźnie zaznaczyć cel: całkowitą spłatę w związku ze sprzedażą. Sprawdź otrzymany dokument pod kątem poprawności numeru rachunku technicznego i obecności klauzuli o zwolnieniu hipoteki. Dzięki temu wizyta u notariusza będzie czystą formalnością, a Ty szybciej uwolnisz się od zobowiązania kredytowego.