Mieszkanie za opiekę. Na czym polega umowa dożywocia?

Wiele starszych, samotnych osób posiadających nieruchomość zastanawia się, jak zapewnić sobie spokojną jesień życia i codzienną pomoc. Z drugiej strony, wielu młodych ludzi marzy o własnym domu, ale boryka się z brakiem zdolności kredytowej. Rozwiązaniem, które może pogodzić interesy obu stron, jest instytucja prawna znana jako umowa dożywocia – potocznie określana jako mieszkanie za opiekę nad starszą osobą.

Umowa dożywocia – co to jest i na czym polega przeniesienie własności za opiekę?

Umowa o dożywocie to specyficzny rodzaj umowy cywilnoprawnej, uregulowany w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Jej istota jest bardzo klarowna. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”

W praktyce oznacza to dwie kluczowe rzeczy:

1. Właściciel nieruchomości (nazywany dożywotnikiem) z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenosi jej własność na drugą stronę (nazywaną nabywcą).
2. Nabywca w zamian za to zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi opieki i utrzymania w zakresie określonym w umowie lub, jeśli umowa tego nie precyzuje, w zakresie wynikającym z ustawy.

Co ważne, przeniesienie własności następuje natychmiast, a obowiązek opieki trwa aż do śmierci dożywotnika.

Jakie obowiązki ma nabywca nieruchomości? Ustawowy zakres opieki nad dożywotnikiem

Kodeks cywilny precyzyjnie określa standardowy katalog obowiązków nabywcy. Jeśli strony w umowie nie postanowią inaczej, nabywca musi:

• Przyjąć dożywotnika jako domownika, co oznacza wspólne zamieszkiwanie pod jednym dachem.
• Zapewnić utrzymanie, czyli dostarczać wyżywienie, odzież, media (prąd, ogrzewanie).
• Zapewnić pomoc i pielęgnację w chorobie, co obejmuje zarówno codzienną pomoc, jak i opiekę w razie poważniejszego niedomagania.
• Zorganizować i pokryć koszty pogrzebu zgodnego z lokalnymi zwyczajami po śmierci dożywotnika.

Strony mogą w umowie te obowiązki zmodyfikować, np. poprzez wyłączenie obowiązku wspólnego zamieszkiwania, jeśli dożywotnik chce pozostać w innym miejscu.

Umowa dożywocia a darowizna ze służebnością – poznaj kluczowe różnice

Ta ostatnia różnica jest kluczowa dla wielu osób planujących przekazanie majątku.

Podatki przy umowie dożywocia. Kto i kiedy musi zapłacić PCC?

Jako że umowa dożywocia jest traktowana jako umowa odpłatna, podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

• Kto płaci? Obowiązek podatkowy spoczywa w całości na nabywcy nieruchomości.
• Jaka jest stawka? Stawka podatku wynosi 2% liczone od rynkowej wartości nieruchomości.
• Kiedy się płaci? Podatek jest obliczany i pobierany przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego. Nie trzeba go samodzielnie zgłaszać do urzędu skarbowego.

Oznacza to, że decydując się na opiekę w zamian za mieszkanie o wartości 500 000 zł, nabywca musi być przygotowany na zapłatę 10 000 zł podatku PCC u notariusza.

Jak umowa dożywocia wpływa na zachowek? Skuteczny sposób na ochronę majątku

To jeden z głównych powodów, dla których umowa dożywocia jest tak popularna w planowaniu spadkowym. Zachowek to prawo najbliższych krewnych (małżonka, dzieci, wnuków) do żądania zapłaty części wartości spadku, nawet jeśli zostali pominięci w testamencie. Do obliczania zachowku dolicza się darowizny dokonane przez spadkodawcę za życia.

Jednak, jak wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy, umowa dożywocia nie jest darowizną. Jest to umowa wzajemna i odpłatna. W konsekwencji, wartość nieruchomości przeniesionej w drodze umowy o dożywocie nie jest uwzględniana przy obliczaniu należnego zachowku.

W praktyce oznacza to, że jeśli ojciec przekaże dom w zamian za opiekę nad starszą osobą jednemu z trojga swoich dzieci w formie umowy dożywocia, pozostała dwójka nie będzie mogła po jego śmierci domagać się od obdarowanego brata zachowku od wartości tego domu.

Gdy opieka zawodzi: zamiana na rentę lub rozwiązanie umowy. Jakie prawa ma dożywotnik?

Prawo chroni również dożywotnika na wypadek, gdyby nabywca nie wywiązywał się ze swoich obowiązków. Jeśli między stronami dojdzie do konfliktu uniemożliwiającego dalsze wspólne zamieszkiwanie, art. 913 Kodeksu cywilnego przewiduje dwa rozwiązania:

1. Zamiana dożywocia na dożywotnią rentę: Jest to najczęstsze rozwiązanie. Na żądanie jednej ze stron sąd może zmienić uprawnienia z umowy dożywocia na dożywotnią, płatną miesięcznie rentę, która odpowiada wartości tych uprawnień. Dożywotnik zyskuje wtedy środki na samodzielne utrzymanie.
2. Rozwiązanie umowy: Jest to opcja ostateczna, stosowana przez sądy w wyjątkowych i drastycznych przypadkach. Jeśli nabywca dopuszcza się rażących zaniedbań, np. stosuje przemoc, głodzi dożywotnika lub całkowicie go porzuca, sąd na żądanie dożywotnika może rozwiązać umowę. W takim przypadku własność nieruchomości wraca do dożywotnika.

Podsumowując, przepisanie mieszkania za opiekę w formie umowy dożywocia to skuteczne i bezpieczne narzędzie prawne. Zapewnia ono spokój i utrzymanie seniorowi, a opiekunowi daje pewność nabycia własności. Wymaga jednak ogromnego zaufania, odpowiedzialności i świadomości długofalowych zobowiązań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
3. Krajowa Rada Notarialna, Umowa o dożywocie. Dostęp online: krn.org.pl
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 1997 r., sygn. akt III CKN 50/97 (dotyczący wyjątkowego charakteru rozwiązania umowy o dożywocie).