Oświadczenie sprzedającego o stanie technicznym lokalu. Co wpisać, by uniknąć roszczeń z tytułu rękojmi?

Polskie prawo chroni nabywców w sposób szczególny, nakładając na sprzedającego odpowiedzialność zwaną rękojmią. Nie oznacza to jednak, że jesteś bezbronny. Kluczem do spokojnego snu jest rzetelne i precyzyjne oświadczenie sprzedającego o stanie technicznym lokalu. W tym artykule wyjaśnimy, jak skonstruować ten dokument, jak działa rękojmia za wady fizyczne mieszkania na rynku wtórnym i co zrobić, aby po sprzedaży nie martwić się o pisma od prawników kupującego.

Czym jest rękojmia za wady fizyczne i dlaczego jest groźna dla sprzedającego?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Jest to odpowiedzialność absolutna, niezależna od winy sprzedającego. Oznacza to, że nawet jeśli nie wiedziałeś o pękniętej rurze w ścianie, nadal możesz ponosić za nią odpowiedzialność finansową.

Definicję wady fizycznej znajdziemy w art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz jest wadliwa, jeżeli:

1. Nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć (np. mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania z powodu zagrzybienia).
2. Nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (np. zapewniłeś, że instalacja elektryczna jest nowa, a jest aluminiowa z lat 70.).
3. Nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.
4. Została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność sprzedającego za wady trwa co do zasady przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. To bardzo długi okres, w trakcie którego wiele może się wydarzyć. Dlatego tak ważne jest odpowiednie zabezpieczenie się na etapie transakcji.

Jak uniknąć roszczeń z tytułu rękojmi? Złota zasada art. 557 k.c.

Istnieje jeden, najskuteczniejszy sposób na uwolnienie się od odpowiedzialności za konkretne usterki. Jest nim poinformowanie o nich kupującego.

Zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

To właśnie ten przepis jest fundamentem Twojego bezpieczeństwa. Jeśli kupujący wie, że dach przecieka, że parkiet wymaga cyklinowania, a okna są nieszczelne, i mimo to decyduje się na zakup (często negocjując cenę z tego tytułu), nie może później żądać od Ciebie pieniędzy na naprawę tych elementów.

Dlatego oświadczenie o stanie lokalu nie powinno być laurką wystawioną mieszkaniu, lecz brutalnie szczerym spisem wszystkich mankamentów. Im więcej wad opiszesz, tym mniej asów w rękawie będzie miał kupujący w przyszłości.

Co wpisać w oświadczeniu o stanie lokalu? Konkretne przykłady

Wielu sprzedających popełnia błąd, wpisując w umowie ogólnikowe zdanie: „Kupujący oświadcza, że zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń”. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie oświadczenie dotyczy jedynie wad widocznych gołym okiem podczas standardowych oględzin (np. odrapane ściany). Nie chroni ono przed wadami ukrytymi (np. niesprawna instalacja gazowa).

Aby wzór oświadczenia o stanie technicznym był skuteczny, musi być szczegółowy. Zamiast pisać „stan do remontu”, wymień konkretne elementy:

1. Instalacje: „Instalacja elektryczna aluminiowa, niewymieniana od 30 lat, wymaga modernizacji”, „Instalacja wodno-kanalizacyjna żeliwna, ryzyko niedrożności”.
2. Okna i drzwi: „Stolarka okienna drewniana starego typu, nieszczelna, wymagająca wymiany”, „Drzwi wejściowe nieszczelne”.
3. Wilgoć i ściany: „Widoczne ślady zawilgocenia w narożniku pokoju północnego”, „Pęknięcia tynku na suficie w kuchni”.
4. Podłogi: „Parkiet dębowy, luźne klepki, widoczne szczeliny i przetarcia”.

Im bardziej precyzyjny opis, tym lepiej. Jeśli posiadasz wiedzę o usterkach, które naprawiałeś „tymczasowo”, również o tym napisz.

Wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym – kiedy jest możliwe?

Polskie prawo pozwala na modyfikację odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Można ją rozszerzyć, ograniczyć lub całkowicie wyłączyć. Reguluje to art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego.

Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.

Wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym jest najpotężniejszym narzędziem w rękach sprzedającego. Jeśli w akcie znajdzie się zapis: „Strony zgodnie ustalają, że odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy zostaje wyłączona”, kupujący traci prawo do reklamacji.

Jest jednak jedno, bardzo ważne „ale”. Wyłączenie to jest skuteczne tylko wtedy, gdy:

1. Obie strony są osobami prywatnymi (przedsiębiorca sprzedający konsumentowi nie może wyłączyć rękojmi, może ją jedynie ograniczyć do roku w przypadku rzeczy używanych).
2. Sprzedawca nie zataił wady podstępnie.

Jeśli wiedziałeś o wadzie (np. zamalowałeś grzyba farbą tuż przed sprzedażą) i zataiłeś ten fakt, wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym jest bezskuteczne (nieważne). Uczciwość jest więc warunkiem koniecznym.

Wady ukryte mieszkania a oświadczenie sprzedającego

Najwięcej sporów dotyczy tzw. wad ukrytych. Są to usterki, których nie da się zauważyć podczas zwykłych oględzin, a które ujawniają się w trakcie eksploatacji (np. nieszczelny komin, wady konstrukcyjne stropu, robactwo wychodzące w nocy).

Jeśli sprzedajesz mieszkanie na rynku wtórnym, rękojmia rynek wtórny traktuje nieco łagodniej w kwestii naturalnego zużycia (o czym w kolejnym akapicie), ale wady ukryte nadal są Twoim problemem.

Jeśli nie jesteś pewien stanu technicznego (np. odziedziczyłeś mieszkanie i nigdy w nim nie mieszkałeś), bezpieczniej jest nie składać oświadczenia o braku wad. Zamiast tego, warto wpisać w umowie, że „Sprzedający nie zamieszkiwał w lokalu i nie posiada pełnej wiedzy na temat ukrytych wad technicznych, w związku z czym zaleca Kupującemu przeprowadzenie własnej ekspertyzy technicznej”.

Rękojmia a stan techniczny i naturalne zużycie

Warto pamiętać o orzecznictwie sądowym, które rozróżnia wadę fizyczną od naturalnego zużycia rzeczy używanej. Kupując 40-letnie mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, nabywca nie może oczekiwać standardu deweloperskiego.

Jeśli rury są stare i skorodowane, to w starym budynku jest to stan normalny, wynikający z wieku, a nie wada w rozumieniu prawnym (chyba że sprzedawca zapewniał, że rury są nowe). Dlatego w oświadczeniu warto podkreślić rok budowy budynku oraz datę ostatniego generalnego remontu. To buduje kontekst dla oceny rękojmia a stan techniczny.

Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie „do remontu”?

Sprzedając lokal w złym stanie, często używamy w ogłoszeniach sformułowania „mieszkanie do remontu”. Czy to wystarczy, by uniknąć odpowiedzialności? Niestety nie zawsze. Dla jednego „do remontu” oznacza malowanie ścian, dla drugiego – wymianę stropów.

Aby jak uniknąć roszczeń z tytułu rękojmi w takim przypadku, należy w akcie notarialnym wymienić zakres koniecznych prac remontowych, o których poinformowano kupującego. Przykładowy zapis: „Kupujący oświadcza, że ma świadomość, iż lokal znajduje się w stanie technicznym wymagającym generalnego remontu, w tym w szczególności wymiany wszystkich instalacji, tynków oraz podłóg, i uwzględnił ten fakt w cenie zakupu”.

Alternatywa dla stresujących formalności

Sporządzanie szczegółowych protokołów, negocjowanie wyłączenia rękojmi u notariusza i obawa przed tym, czy o czymś nie zapomnieliśmy, to duży stres. Wielu sprzedających woli uniknąć tej odpowiedzialności, zwłaszcza gdy nie znają się na budownictwie.

W takiej sytuacji rozwiązaniem jest sprzedaż profesjonalnemu podmiotowi. Nasz skup nieruchomości nabywa lokale w każdym stanie technicznym „tak jak stoją”. Jako profesjonaliści, sami oceniamy ryzyko techniczne i w umowie sprzedaży standardowo rezygnujemy z przysługujących nam praw z tytułu rękojmi. Dzięki temu sprzedający otrzymuje gotówkę i całkowity święty spokój – nie musi się martwić, że za pół roku ktoś zadzwoni z pretensjami o cieknący kran czy starą instalację. To forma transakcji, jaką jest szybka sprzedaż nieruchomości, która zdejmuje z właściciela ciężar odpowiedzialności posprzedażowej.

Oświadczenie sprzedającego – co wpisać?

Podsumowując, tworząc załącznik do umowy przedwstępnej lub formułując zapisy do aktu notarialnego, pamiętaj o tych punktach:

1. Wiek instalacji: Kiedy były wymieniane, z jakiego są materiału (miedź/aluminium/żeliwo).
2. Historia zalewania: Czy mieszkanie było zalane, czy usunięto skutki, czy tylko zamalowano plamy.
3. Ogrzewanie: Czy piec jest sprawny, kiedy był ostatni serwis, czy grzejniki są szczelne.
4. Wentylacja: Czy jest drożna, czy występuje problem wilgoci.
5. Stan prawny: (To wady prawne, ale też warto o nich pamiętać) – toczące się postępowania, roszczenia, zameldowane osoby.
6. Klauzula o wiedzy kupującego: „Kupujący oświadcza, że znany jest mu wyżej opisany stan techniczny i nie będzie z tego tytułu wnosił roszczeń w przyszłości”.

Podsumowanie

Oświadczenie sprzedającego o stanie technicznym lokalu to Twoja polisa ubezpieczeniowa. Im więcej wad ujawnisz przed transakcją, tym bezpieczniejszy będziesz po jej zakończeniu. Pamiętaj, że uczciwość się opłaca – prawo chroni tych, którzy grają w otwarte karty (art. 557 k.c.), a surowo karze tych, którzy wady zatajają. Jeśli masz możliwość, dąż do umownego wyłączenia rękojmi w akcie notarialnym, co definitywnie zamyka drogę do roszczeń, pod warunkiem, że nie ukryłeś niczego podstępnie.