Zajęcie komornicze na nieruchomości. Czy sprzedaż może wstrzymać licytację?

Wpis komornika do księgi wieczystej jest jednym z najbardziej stresujących doświadczeń, z jakimi może zmierzyć się właściciel nieruchomości. Wizja utraty domu lub mieszkania na licytacji publicznej paraliżuje i rodzi fundamentalne pytanie: czy istnieje sposób, aby temu zapobiec? Wiele osób zastanawia się, czy sprzedaż nieruchomości z komornikiem jest możliwa i czy może stanowić skuteczną metodę na wstrzymanie egzekucji. 

Co to jest zajęcie komornicze nieruchomości i jakie są jego konsekwencje?

Zajęcie komornicze nieruchomości to formalny etap postępowania egzekucyjnego, inicjowanego przez wierzyciela na podstawie prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Proces ten regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, a jego celem jest zaspokojenie roszczeń wierzyciela z majątku dłużnika.

Procedura rozpoczyna się od złożenia przez komornika wniosku o wpisanie wzmianki o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości. 

Zgodnie z art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą dokonania tego wpisu, nieruchomość zostaje formalnie zajęta. Główną konsekwencją jest ograniczenie prawa właściciela do swobodnego dysponowania swoim majątkiem. Jak stanowi art. 930 § 1 k.p.c.: 

„Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.”. 

Oznacza to, że każda próba sprzedaży czy darowizny nie zatrzyma toczącej się egzekucji, a nowy nabywca przejmie nieruchomość wraz z długiem i ryzykiem licytacji. Finałem tego procesu, jeśli dług nie zostanie spłacony, jest publiczna licytacja komornicza.

Czy można sprzedać mieszkanie z komornikiem?

To jedno z kluczowych pytań, które zadają sobie dłużnicy. Z prawnego punktu widzenia, tak, sprzedaż nieruchomości obciążonej wpisem komorniczym jest możliwa. Wpis o egzekucji nie pozbawia właściciela prawa własności, a jedynie informuje potencjalnych kupujących o istniejącym zadłużeniu i toczącym się postępowaniu. W praktyce jednak znalezienie nabywcy na wolnym rynku jest niezwykle trudne.

Przeciętny kupujący, weryfikując księgę wieczystą i widząc wzmiankę o zajęciu, najczęściej wycofuje się z transakcji z obawy przed skomplikowaną procedurą i ryzykiem. Dlatego w takich sytuacjach rozwiązaniem staje się często współpraca z wyspecjalizowanym podmiotem, jakim jest skup nieruchomości z komornikiem. Takie firmy posiadają doświadczenie i kapitał, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję, spłacić zadłużenie i sfinalizować zakup.

Jak wstrzymać licytację komorniczą poprzez sprzedaż nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości przed licytacją to strategia, która pozwala uniknąć najgorszego scenariusza. Kluczem do sukcesu jest przejęcie inicjatywy i działanie według określonego planu. Celem jest całkowita spłata komornika ze sprzedaży nieruchomości, co prowadzi do umorzenia postępowania egzekucyjnego.

Proces ten wymaga ścisłej współpracy na linii dłużnik-wierzyciel-komornik-nabywca.

1. Porozumienie z wierzycielem: Pierwszym krokiem powinno być skontaktowanie się z wierzycielem (lub kilkoma, jeśli jest ich więcej) w celu ustalenia warunków spłaty. Często możliwe jest wynegocjowanie ugody i uzyskanie od wierzyciela promesy, czyli pisemnego przyrzeczenia, że po otrzymaniu pełnej kwoty zadłużenia złoży wniosek o umorzenie egzekucji i wykreślenie wpisów z księgi wieczystej.
2. Ustalenie kwoty zadłużenia: Należy zwrócić się do komornika o precyzyjne wyliczenie całkowitej kwoty do spłaty, która obejmuje należność główną, odsetki oraz koszty postępowania egzekucyjnego.
3. Transakcja sprzedaży: Sama sprzedaż zadłużonej nieruchomości musi być przeprowadzona w taki sposób, aby zabezpieczyć interesy wszystkich stron. Najczęściej część ceny sprzedaży, odpowiadająca wysokości długu, jest przelewana przez kupującego bezpośrednio na konto komornika lub do depozytu notarialnego. Pozostała kwota, jeśli taka występuje, trafia do rąk sprzedającego.

Pełna spłata wierzyciela jest podstawowym warunkiem umorzenia egzekucji i odwołania licytacji. Zgodnie z art. 824 § 1 pkt 1 k.p.c., postępowanie umarza się w całości lub części z urzędu, jeżeli wierzyciel zażądał umorzenia lub uzyskał pełne zaspokojenie.

Kiedy jest ostatni moment na sprzedaż nieruchomości i uniknięcie licytacji?

Czas jest tutaj czynnikiem krytycznym. Postępowanie egzekucyjne ma swoją dynamikę, a kluczowym momentem, który drastycznie skraca pole manewru, jest obwieszczenie o licytacji. Zgodnie z przepisami, termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Chociaż teoretycznie spłata długu jest możliwa nawet na dzień przed licytacją, w praktyce przeprowadzenie w tym czasie całej transakcji sprzedaży jest niemal niemożliwe. Zorganizowanie finansowania przez kupca, zebranie dokumentów i umówienie notariusza wymaga czasu. Dlatego kluczowe jest podjęcie działań jak najwcześniej.

Nie czekaj na obwieszczenie o licytacji. Działaj natychmiast po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Im więcej masz czasu, tym większe szanse na znalezienie korzystnego rozwiązania i uzyskanie lepszej ceny za swoją własność.

Skup nieruchomości – realna alternatywa dla licytacji komorniczej

Kiedy nad właścicielem wisi groźba licytacji, często rozważa on różne drogi ucieczki. Teoretycznie istnieją takie opcje jak negocjacje z wierzycielem w celu zawarcia ugody czy próba uzyskania kredytu na spłatę długu. W praktyce jednak, na etapie egzekucji komorniczej, szanse na powodzenie tych działań drastycznie maleją. Wierzyciel, mając w ręku tytuł wykonawczy, jest mniej skłonny do ustępstw, a banki niemal zawsze odmawiają finansowania osobom z zajęciem komorniczym i negatywną historią kredytową.

W tej sytuacji należy zestawić ze sobą dwie realne możliwości: bierne oczekiwanie na licytację komorniczą lub podjęcie aktywnego działania. Pierwsza opcja niemal zawsze kończy się katastrofą finansową. Nieruchomość zostaje sprzedana za ułamek wartości (75% lub nawet 66% ceny oszacowania), a dłużnik traci nie tylko dach nad głową, ale i jakąkolwiek kontrolę nad procesem.

Drugą, znacznie korzystniejszą opcją, jest kontrolowana sprzedaż nieruchomości wyspecjalizowanej firmie – czyli skorzystanie z usług skupu zadłużonych nieruchomości. To rozwiązanie zaprojektowane specjalnie dla osób w trudnej sytuacji finansowej. W przeciwieństwie do samodzielnej próby sprzedaży, współpraca z profesjonalnym skupem gwarantuje:

• Szybkość: Transakcja może zostać sfinalizowana w ciągu kilku dni, co jest kluczowe, aby zdążyć przed terminem licytacji.
• Pewność: Firma dysponuje gotówką i nie jest uzależniona od kredytu bankowego.
• Kompleksową obsługę: Skup bierze na siebie ciężar negocjacji z wierzycielem i komornikiem oraz załatwia wszystkie formalności prawne.
• Korzystniejszą cenę: Oferowana kwota jest zawsze wyższa niż ta, którą można uzyskać na licytacji, co pozwala nie tylko na całkowitą spłatę zadłużenia, ale często również na zachowanie znacznej nadwyżki finansowej dla siebie.

Podsumowując, w obliczu egzekucji z nieruchomości, aktywna postawa i wybór sprawdzonego partnera to klucz do odzyskania finansowej stabilności. Zamiast ryzykować utratę całego majątku na niekorzystnej licytacji, warto rozważyć sprzedaż firmie, która specjalizuje się w takich transakcjach. To najpewniejszy sposób, by skutecznie wstrzymać licytację komorniczą i wyjść z długów na własnych, możliwie najlepszych warunkach.