Sprzedaż mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat – jak uniknąć podatku i problemów?

Odziedziczone mieszkanie trafia do spadkobiercy razem z żałobą i stertą formalności. Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku budzi wtedy dwa pytania: ile wyniesie podatek i czy trzeba czekać pięć lat. Przy nieruchomości odziedziczonej w spadku termin liczy się inaczej niż przy kupionej, a gdy jeszcze nie upłynął, podatku często da się legalnie uniknąć.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku a podatek od sprzedaży

W grę wchodzą dwa odrębne podatki, które łatwo pomylić. Pierwszy to podatek od spadków i darowizn, powiązany z samym nabyciem majątku w drodze spadku. Drugi to podatek dochodowy od osób fizycznych, który może pojawić się dopiero wtedy, gdy spadkobierca decyduje się na sprzedaż. Ustawa o podatku dochodowym traktuje odpłatne zbycie nieruchomości jako odrębne źródło przychodu – w przepisach mowa o przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, więc dotyczy to zarówno lokalu stanowiącego odrębną własność, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Stawka podatku dochodowego wynosi 19% i liczy się ją od dochodu, a nie od ceny wpisanej w akcie notarialnym. Dochód to przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu. Czy podatek w ogóle wystąpi, zależy natomiast od tego, kiedy doszło do nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Kiedy nie trzeba płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości ze spadku

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości pojawia się tylko wtedy, gdy zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania. Po tym terminie przychód nie jest już źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym i nie składa się żadnej deklaracji. Kluczowe jest to, że spadkobierca nie liczy tego okresu od siebie.

Jak liczy się upływ pięciu lat przy nieruchomości ze spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę – nie od momentu nabycia nieruchomości przez spadkobiercę i nie od daty śmierci. Jeśli więc bliski kupił mieszkanie w 2010 roku, a spadkobierca odziedziczył je ponad dekadę później, warunek 5 lat od nabycia spełnił się jeszcze po stronie poprzedniego właściciela. Taką nieruchomość można zbyć od razu, bez płacenia podatku dochodowego – zarówno na wolnym rynku, jak i przez skup nieruchomości.

Warto sprawdzić, w jaki sposób nieruchomość trafiła do spadkodawcy. Jeżeli on sam odziedziczył ją po kimś innym, liczy się nabycie przez tego wcześniejszego spadkodawcę. Przy zakupie lub darowiźnie decyduje natomiast nabycie przez osobę, która nieruchomość zbywa. Dokument potwierdzający podstawę nabycia – stary akt notarialny, postanowienie sądu, przydział – bywa więc ważniejszy niż cokolwiek innego w teczce ze spadkiem.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat – jak uniknąć zapłaty podatku dochodowego

Gdy spadkodawca nabył lokal niedawno, sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku przed upływem 5 lat od nabycia jest źródłem przychodu. Oznacza to obowiązek złożenia PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży – deklarację składa się także wtedy, gdy wyszła strata albo gdy cały dochód obejmuje zwolnienie z podatku. Podatek faktycznie zapłacisz tylko od tej części dochodu, która nie jest zwolniona.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat

Najczęstszy sposób na zmniejszenie albo wyeliminowanie zapłaty podatku to ulga mieszkaniowa. Zwolnienie przysługuje w części odpowiadającej temu, jaka część przychodu (nie dochodu) została wydana na własne cele mieszkaniowe. Czas na wydatki to trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do takich wydatków zalicza się m.in.:

• zakup innego mieszkania, domu lub udziału w nich,
• zakup działki budowlanej albo gruntu pod budowę domu,
• budowę, rozbudowę, remont lub modernizację własnej nieruchomości,
• spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu – także kredytu, który obciążał sprzedawany lokal.

Koszty, które obniżają podstawę zapłaty podatku

Przed zastosowaniem ulgi warto policzyć koszty. Przychód obniżają koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, czyli np. taksa notarialna w części obciążającej sprzedającego, prowizja pośrednika czy opłaty sądowe. Do kosztów uzyskania przychodu przy nieruchomości ze spadku zalicza się m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość lokalu, zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części oraz spłacone długi spadkowe i zaspokojone roszczenia o zachowek. Dopiero od tak ustalonego dochodu liczy się 19%.

Kilku spadkobierców: udział w spadku, dział spadku i sprzedaż

Rzadko zdarza się, że mieszkanie dziedziczy jedna osoba. Zwykle powstaje współwłasność, a każdy spadkobierca ma określony udział w spadku. Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, bo to czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Ile można otrzymać przy sprzedaży udziału w spadku

Jeżeli porozumienie z rodzeństwem jest nieosiągalne, pozostaje sprzedaż udziału w spadku albo udziału w samej nieruchomości. Kupujących na taki udział jest mniej niż na całe mieszkanie, więc cena zwykle bywa wyraźnie niższa od proporcjonalnej części wartości lokalu – to, ile da się otrzymać, zależy od liczby współwłaścicieli, stanu prawnego i tego, kto faktycznie zajmuje lokal. Zbycie udziału w spadku wymaga aktu notarialnego i nie daje pozostałym spadkobiercom prawa pierwokupu. Inaczej jest z udziałem w konkretnej nieruchomości przed działem spadku: takie rozporządzenie wymaga zgody pozostałych spadkobierców, a bez niej jest wobec nich bezskuteczne w zakresie, w jakim narusza ich uprawnienia z działu spadku (art. 1036 k.c.).

Dział spadku przed sprzedażą

Dział spadku porządkuje sytuację: po jego przeprowadzeniu konkretne składniki majątku przypadają konkretnym osobom, zwykle ze spłatami na rzecz pozostałych. Można go przeprowadzić u notariusza, gdy spadkobiercy są zgodni, albo przed sądem. Opłata sądowa od wniosku o dział spadku to 500 zł, a przy połączeniu ze zniesieniem współwłasności 1 000 zł; przy zgodnym projekcie działu i zniesienia współwłasności – 600 zł. Dla rozliczenia podatku dochodowego dział spadku bez spłat co do zasady nie tworzy nowego nabycia w granicach wartości udziału.

Podatek od spadków i darowizn oraz zgłoszenie SD-Z2

Nabycie nieruchomości w drodze spadku rodzi obowiązki wobec urzędu skarbowego niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż. Bez uregulowania tej kwestii notariusz zwykle nie sporządzi umowy sprzedaży, bo potrzebuje zaświadczenia z urzędu.

Kto nie zapłaci podatku od spadku

Najbliższa rodzina, czyli tzw. grupa zerowa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha – jest zwolniona z podatku od spadku bez limitu kwotowego, pod warunkiem zgłoszenia nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy. Termin biegnie od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Przekroczenie terminu co do zasady oznacza opodatkowanie na zasadach ogólnych dla I grupy podatkowej, a wtedy w ciągu miesiąca od upływu terminu na SD-Z2 składa się deklarację SD-3. Jeśli opóźnienie nastąpiło bez winy spadkobiercy, można wnioskować o przywrócenie terminu do złożenia zgłoszenia.

Stwierdzenie nabycia spadku i zaświadczenie z urzędu skarbowego

Podstawą wszystkiego jest dokument potwierdzający prawa do spadku: notarialny akt poświadczenia dziedziczenia albo sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Notariusz przekazuje elektroniczny wypis aktu poświadczenia dziedziczenia do Szefa KAS, ale to nie zastępuje SD-Z2 ani SD-3 – zgłoszenie składa spadkobierca. Opłata sądowa za stwierdzenie nabycia spadku to 100 zł plus 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego, więc droga notarialna bywa szybsza, choć nie z zasady tańsza.

Zachowek nie znika po sprzedaży mieszkania ze spadku

Jeżeli spadkodawca pominął w testamencie bliskich uprawnionych do zachowku, mogą oni domagać się od spadkobiercy zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej. Sprzedaż mieszkania niczego tu nie zmienia – obowiązek zostaje przy spadkobiercy, zmienia się tylko to, że zamiast nieruchomości ma on gotówkę.

Często działa to zresztą na korzyść spadkobierców: decydują się na skup domów lub mieszkań właśnie po to, by szybko uzyskać środki na rozliczenie się z rodziną i zamknąć sprawę bez procesu. Zaspokojone roszczenie o zachowek może przy tym stanowić koszt uzyskania przychodu przy rozliczeniu PIT-39.

Czy warto czekać na upływ 5 lat?

Gdy do końca pięciolecia brakuje roku czy dwóch, pojawia się rachunek: utrzymanie pustostanu kontra podatek. Oba scenariusze wyglądają tak:

Przy nieruchomościach, które generują koszty albo są obciążone, czekanie zwykle się nie opłaca – zwłaszcza gdy przychód i tak zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Jeśli odziedziczony lokal obciąża hipoteka, sprawdź ofertę na skup zadłużonych nieruchomości.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku

Żeby transakcja doszła do skutku, trzeba wykazać prawo do lokalu i rozliczenie z fiskusem. Brak wpisu spadkobiercy w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży, jeśli prawa wynikają z dokumentów, choć sąd może wymierzyć grzywnę za zwłokę z ujawnieniem własności. Komplet obejmuje zwykle:

• akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn lub o zwolnieniu,
• numer albo odpis zwykły księgi wieczystej (30 zł w wersji elektronicznej do samodzielnego wydruku, 45 zł papierowy),
• dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych oraz o niezaleganiu z opłatami wobec wspólnoty lub spółdzielni,
• świadectwo charakterystyki energetycznej, przekazywane kupującemu przy akcie notarialnym,
• postanowienie lub akt notarialny o dziale spadku, jeśli został przeprowadzony.

Jak sprzedać mieszkanie ze spadku bez zbędnych formalności

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania bywa prosta, jeśli wiesz, od kiedy liczy się pięciolecie i jakie dokumenty są potrzebne. W Velodomo wyceniamy nieruchomość bezpłatnie i pomagamy skompletować papiery, także gdy spadkobierców jest kilku albo lokal jest zadłużony. Kupujemy za gotówkę, co pozwala szybko zamknąć sprawy spadkowe.

Zamów darmową wycenę nieruchomości

Najczęstsze pytania o sprzedaż odziedziczonego mieszkania

Pięć lat liczy się od końca roku nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, więc przy starszych mieszkaniach podatku dochodowego zwykle nie ma. Gdy termin nie upłynął, PIT-39 trzeba złożyć i tak, a podatek może zniknąć dzięki uldze mieszkaniowej. Zgłoszenie SD-Z2 i dokument potwierdzający prawa do spadku to warunki, których notariusz nie pominie.

Od kiedy liczy się 5 lat przy nieruchomości odziedziczonej?

Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od otwarcia spadku. Gdy spadkodawca sam otrzymał lokal w drodze spadku, cofamy się do nabycia przez wcześniejszego spadkodawcę.

Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli korzystam ze zwolnienia z podatku?

Tak. Sprzedaż przed upływem pięciu lat jest źródłem przychodu, więc PIT-39 składa się również wtedy, gdy cały dochód obejmuje ulga mieszkaniowa albo gdy transakcja zakończyła się stratą. Podatek wystąpi tylko od części dochodu nieobjętej zwolnieniem.

Co z zapłatą podatku, jeśli pieniądze przeznaczam na spłatę kredytu?

Spłata kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu mieści się w uldze – dotyczy to także kredytu, który obciążał sprzedawany lokal. Liczy się proporcja wydatkowanego przychodu, nie dochodu.

Czy sprzedaż udziału w spadku to to samo co sprzedaż mieszkania?

Nie. Sprzedaż udziału w spadku dotyczy ogółu praw i obowiązków po spadkodawcy, wymaga aktu notarialnego, a nabywca odpowiada też za długi spadkowe. Sprzedaż udziału w konkretnej nieruchomości przed działem spadku wymaga zgody pozostałych spadkobierców, a zbycie całego lokalu – zgody wszystkich współwłaścicieli.

Czy brak wpisu w księdze wieczystej blokuje sprzedaż?

Co do zasady nie, jeśli spadkobierca wykaże swoje prawa aktem poświadczenia dziedziczenia lub postanowieniem sądu. Wpis warto jednak przeprowadzić – opłata przy nabyciu w drodze dziedziczenia, zapisu, działu spadku lub zniesienia współwłasności wynosi 150 zł, a zwłoka może skończyć się grzywną.

Sprawdź nasze artykuły

Sprzedaż działki budowlanej lub udziałów w nieruchomości: Szybko i bezproblemowo z Velodomo

Czytaj dalej

Sprzedaż trudnej nieruchomości: Jak pozbyć się problematycznego domu, mieszkania lub działki?

Czytaj dalej

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości: Jak pozbyć się długu i szybko sprzedać mieszkanie z komornikiem?

Czytaj dalej

Nieruchomość w spadku z wieloma współwłaścicielami: Jak Velodomo pomaga w podziale majątku i sprzedaży udziałów?

Czytaj dalej

Szybka sprzedaż nieruchomości: Czy firma skupująca to najlepsza opcja dla Ciebie?

Czytaj dalej

Skup nieruchomości za gotówkę: Bezpieczna transakcja i szybka wypłata w całej Polsce

Czytaj dalej